Ingatlan adásvétel 2013

Miért is ne legyünk tájékozottak az ingatlan adás-vétel kérdéseiben? Jogunk van tudni mi vár ránk egy ilyen fontos ügy folyamán? Jó ha tudjuk mibe kerül majd ez nekünk?

Rovatok

Indavideó

Friss topikok

  • viki49: Ez év őszén úgy gondoltam, némi családi kényszer hatására hogy eladom az ingatlanomat, ingatlan kö... (2013.11.30. 14:56) Biztosítékok gyakorlati feladatok

Linkblog

Blogajánló

Archívum

Használási feltételek

2013.03.31. 16:23 cegletezes

Ingatlan adásvétel                                             lennisys©

Olvasd El! Levelező Szeminárium          

E levelező mini-képző elvégzését szívemből ajánlom, minden kedves blogolvasónak! Az önbetanulás és olvasni ezt, nem kerül semmibe. Fogadja szívesen, mert ezek bármelyike díjmentes Önnek!

Érdekli, hogy mi volt a véleményük azoknak, akik már végeztek Olvasd El! Levelező Szemináriumot? Katt ide>>>>

 

Kiértékeléseket azok számára küldünk, és a válaszokat azoktól fogadjuk, akikkel a használásra személyesen megállapodtunk.

Ezen szellemi produktum használása mellé, akár 1 óra ingyenes terméktanácsadást is adunk, és egyéb személyre szabott hatékony megoldásokkal gazdagítjuk önt...

 

A használás díja 15000 Ft egy fő részére. HELYETT 8000 Ft  2013. április első hetében!

 

Rendelje meg MOST! Katt ide>>>>

Kezdéshez

2013.03.31. 16:22 cegletezes

 

Erre rövidke időre TEGEZŐDJÜNK jó? Majd később visszacsinálhatjuk, ha úgy kívánod.

Ha nem egyeztünk meg veled, hogy elvégzed ezt a Levelező képzést, hogy találtál ránk? Ki küldött hozzánk? Írd meg ezeket nekünk ide: ugyviteli.tanacsado@gmail.com

Felülről lefelé haladj végig az ismeret-anyagon. Várom válaszaid és a gyakorlati feladatokat megoldva. Másold ki a narancssárga kérdéseket és írd alá a válaszokat. Kijelölés után kimásolást a Ctrl+C és beillesztést Ctrl+V billentyűkkel is végezheted.

Előfordul, hogy a KIÉRTÉKELÉSBEN kérek KIEGÉSZÍTÉST. Ez is növeli az időráfordításodat. Inkább érdemes ALAPOSNAK és FIGYELMESNEK lenni, és biztos vagyok benne, hogy ez nálad profin fog menni!

Ha nem egyszerre csinálod meg az egészet, akkor jegyezd fel a kezdések és a befejezések időpontjait.

Amikor egészen befejezted, írd le a ráfordított idődet ilyen formán:
Kezdés: 2013.03.09 10:15
Vége: 2013.03.11 19:30 Ráfordított idő: 2:30 perc

 

Amit minden vevőnek és eladónak tudni érdemes

2013.03.31. 16:21 cegletezes

 

Az ingatlan tulajdonjogának átruházásához, közjegyzői hitelesített vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges, mert csak ezek valamelyikének bemutatásával lehet a tulajdonosváltozást bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a földhivatalnál. Az ingatlan adásvételi szerződést ügyvédnél kell megkötni, vagy közjegyzővel kell elkészíttetni. 

Ha az eladók és a vevők megállapodtak az adásvétel feltételeiben, egy előszerződés megkötésével és foglaló átadásával kölcsönösen bebiztosíthatják magukat.

Az előszerződéssel kötelezettséget vállalnak a "végleges" szerződés megkötésére. Az előszerződéshez még nincs feltétlenül szükség ügyvédi vagy közjegyzői közreműködésre, amit sokszor nem is lehet kellően rövid idő alatt tető alá hozni.

 

A felek maguk is megköthetik az előszerződést az általunk elküldött szerződésminta segítségével.

 

A biztonság kedvéért tehát, érdemes adásvételi előszerződést kötni, az erre szolgáló szerződés mintát e-mailen küldjük, amint a díjfizetés megtörtént. Ez a mini-képző ügyviteli csomag tartalmazza az előszerződés mintát, melyet innen kérj boros.ugyvediiroda@chello.hu

 

 

Előfordulhat, hogy először tájékozódni szeretnél Kedves Olvasó!, ilyenkor még nincs szükséged a tulajdoni lapra, és később szeretnéd azt igényelni.

 

Ezért úgy alkottuk meg ezt az „ügyviteli csomagot”, hogy te határozod meg, melyik időpontban kéred tőlünk le az e-hiteles tulajdoni lapot, mert a végleges szerződéskötésnél jó, ha 30 napnál nem régebbi a hitelesítés. Ennek vagy a földhivatal által kiadott, vagy pedig a Takarnet ingatlan-nyilvántartási programmal letöltött hiteles másolatnak kell lennie – az utóbbi irodánkban, földhivatali ügyfélfogadási időn kívül is beszerezhető!

 

Előszerződésnél már fontos lehet a tulajdoni lap, amit általában a felkészült vevők szoktak igényelni.

Ha eladó vagy és szeretnéd a vevődet gondosan kiszolgálni igényelhetsz tőlünk 2000 Ft díjért, hitelesítés nélküli Tulajdoni Lapot.

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

Ki lehet az aláíró?

2013.03.31. 16:19 cegletezes

 

A szerződéskötésnél a feleknek vagy személyesen kell jelen lenniük, vagy meghatalmazottal kell képviseltetniük magukat. A meghatalmazással szemben ugyanolyan alaki követelmények vannak, mint a szerződéssel szemben, tehát ezt is ügyvédnél vagy közjegyzőnél kell elkészíttetni.

Ha a meghatalmazást külföldön adják, a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés).

 

A kiskorú szerződők nevében törvényes képviselőik járnak el.

Mivel az ügyvéd vagy közjegyző köteles megfelelő módon meggyőződni a felek személyazonosságáról, a szerződéskötésnél szükség van a személyi igazolványokra.

 

Ezen kívül – mivel a szerződésbe ezeket az adatokat is bele kell foglalni – személyi igazolványra, lakcímkártyára, továbbá – az adóhatósági adatlap kitöltéséhez – az adóazonosító jelet tartalmazó kártyára is.


A személyi számra is szükség van, ami a lakcímkártyán rajta van. Ha még régi személyi igazolvánnyal rendelkezik a szerződő - abban szerepelhet a személyi száma -, ha mégsem, akkor mindenképpen gondoskodjon egy, a személyi számot tartalmazó vagy azt igazoló dokumentum bemutatásáról.

 

Ki kell tölteni a 13B400 ADATLAP-ot. Ez majd a Földhivatalhoz nyújtandó be, onnan továbbítják az illetékes adóhatósághoz, és innen le lehet tölteni. Az adatlap kizárólag kinyomtatva és aláírtan nyújtandó be 1 példányban a földhivatalhoz.

 

A szerződéskötésnél szükség van az ingatlan minél frissebb, de 30 napnál semmiképpen sem régebbi hiteles tulajdoni lap másolatára.

 
Gyakorlati feladatok

 

Terhek az ingatlanon

2013.03.31. 16:13 cegletezes

 

Gyakran előfordul, hogy a szerződéskötéskor még valamilyen (pénzintézeti, önkormányzati, stb.) tartozás, illetve az ezeket biztosító jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, esetleg végrehajtási jog terheli az ingatlant.

 

Ez nem akadálya a szerződés megkötésének, sőt az eladók általában éppen a szerződéskötéskor átvett előlegből, illetve foglalóból tudják kiegyenlíteni a tartozásokat, és ez által tehermentessé tenni az ingatlant.

 

Természetesen szükség van jogi biztosítékokra, de általánosságban igaznak tekinthető, hogy ha a vételár fennmaradó része fedezi a tartozásokat, a vevők biztonságban vannak. Ha az eladók a tulajdoni lapon még szereplő tartozást már kiegyenlítették, célszerű az ezt igazoló törlési engedélyt a szerződéskötéskor bemutatniuk.

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

 

Elhalálozott haszonélvezeti joga?

2013.03.31. 16:10 cegletezes

 

Az is előfordul, hogy a tulajdoni lapon még szerepel olyan személy haszonélvezeti joga, aki már elhalálozott. 

 

Ilyen esetben célszerű, ha az eladók – a halotti anyakönyvi kivonat eredeti példányával – még a szerződéskötést megelőzően gondoskodnak a haszonélvezeti jog törléséről a földhivatalban, vagy magukkal viszik a halotti anyakönyvi kivonatot a szerződéskötésre.

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

 

Mikor előleg a foglaló?

2013.03.31. 16:07 cegletezes

A szerződéskötéskor a vevők – ha nem egy összegben egyenlítik ki a vételárat – általában foglalót adnak át, vagy a vételárból átadott összeg egy részét a felek foglalónak minősítik.

 

A foglaló – amelynek szokásos mértéke a vételár kb. 10 százaléka –, a hozzá fűződő joghatások miatt, kölcsönös biztosítékot jelent a felek számára a másik fél teljesítését illetően. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a vételárba be kell számítani, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

 

Ha a szerződés teljesítése a vevők hibájából hiúsul meg, az adott foglalót elvesztik, ha az eladók hibájából, a kapott foglalót kétszeresen kötelesek visszatéríteni. Fontos tudnivaló, hogy foglaló adásának érvényes (ingatlan adásvétel esetén tehát írásba foglalt) szerződés a feltétele. Érvényes szerződés hiányában az esetleg átadott vételár részlet csak előlegnek minősülhet, foglalónak nem.

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

 

Biztosítékok

2013.03.31. 16:05 cegletezes

Általánosnak mondható az a gyakorlat, hogy a vevők az ingatlan részükre egyidejűleg történő birtokba adásához kötik a vételár teljes megfizetését, ugyanakkor az eladók a vételár részükre egyidejűleg történő teljes megfizetéséhez a birtokba adást. Ez ugyancsak kölcsönös biztosítékot jelent a felek számára.

 

Az eladókat biztosítja az az ugyancsak általános gyakorlat, hogy a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartják a tulajdonjogukat.

 

Természetesen más biztosítékok is számításba jönnek (késedelmi kamat, kötbér, elállási jog, letét, stb.), amelyekről az ügylet körülményeinek és a felek igényeinek ismeretében a szerződést készítő ügyvéd vagy közjegyző tud részletes tájékoztatást adni.

 

Gyakorlati feladatok

 

 

Hitel a vásárláshoz

2013.03.31. 16:02 cegletezes

 

Ha a vevők a vételár megfizetéséhez valamilyen kölcsönt kívánnak igénybe venni, erről a szerződéskötéskor tájékoztatniuk kell az ügyvédet vagy a közjegyzőt, mert a hitelezők általában megkövetelik, hogy a szerződés tartalmazza ezt a körülményt.

 

Célszerű továbbá megérdeklődni a hitelezőtől, van-e valamilyen különleges kívánsága a szerződés tartalmával kapcsolatban, mert például a pénzintézetek eltérő gyakorlatot folytatnak.

 

Fontos tudnivaló, hogy a kölcsön folyósítását általában a vevők egyidejű tulajdonszerzéséhez kötik, ami azt jelenti, hogy a kölcsönből fizetendő összegnek a vételár utolsó részletének kell lennie.

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

Bevallási és bejelentési kötelezettségek

2013.03.31. 15:59 cegletezes

 

Az ingatlan adásvételek kapcsán az eladóknak adóbevallási-, a vevőknek pedig illeték-bejelentési- és fizetési kötelezettségeik keletkeznek. Ezekről Dr. Boros László  ügyvéd ad részletesebb felvilágosítást is ennek a miniképzőnek a díjmentes tanácsadási részeként.

Viszont a személyre szabott információk is fontosak lehetnek és ezeket is megkapod tőlünk, ha díjat fizettél. 

Mindenképpen olyan kiszolgálásban részesítjük ügyfeleinket, hogy átadhassunk minden létfontosságú információt és segédletet is, amire szüksége van, ha lehet kicsit többet :), mivel az mozgat minket, hogy  hasznodra legyünk Kedves Olvasónk, Kedves Ügyfelünk!

 

Gyakorlati feladatok

 

 

 

Eladásból származó jövedelem

2013.03.31. 15:55 cegletezes

 

Az eladásból származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a bevételből (az eladási árból) le kell vonni az ingatlan megszerzésére fordított összeget (vételnél a vételi árat, ajándékozásnál és öröklésnél azt az értéket, amit az illeték megállapításánál alapul vettek) és az ezzel összefüggő más kiadásokat, az értéknövelő beruházásokat és az eladással kapcsolatos kiadásokat – feltéve, hogy ezek igazolt költségek

Ha a lakóingatlan eladása a szerzés évét követő második évben történik, az előzőek szerint számított összeget csökkenteni kell 10 százalékkal, a harmadik évben 40 százalékkal, a negyedikben 70 százalékkal, végül az ötödikben már 100 százalékkal lehet csökkenteni, vagyis az ötödik évtől már nem adóköteles a jövedelem.

 

Az adóköteles jövedelem után az adó mértéke (szja) 16 százalék. Társadalombiztosítási járulék (Tb), és egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettség nincs.

 

Kalkulátor a jövedelem kiszámításához itt>>>>

 

 

Gyakorlati feladatok

 

 

 

Vételi illeték

2013.03.31. 15:52 cegletezes

 

Lakástulajdon és más ingatlan (pl. garázs) vétele esetén is az illeték mértéke egységesen 4 százalék.

 

Mentes az illeték alól a lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése, ha a szerző azon - a szerződés földhivatalhoz történő benyújtásától számított 4 éven belül - lakóházat épít, és ezt az illetékhivatalnál használatbavételi engedéllyel igazolja.

 

A 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50 százalékáig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 000 000 Ft-ot nem haladja meg. 

 

Amikor a vevő lakástulajdonát, a vételt megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja – amennyiben ez a számára kedvezőbb – a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete.

 

Gyakorlati feladatok

 

Mivel ez az összeállítás a vonatkozó jogi szabályozásnak csak a legfőbb gyakorlati elemeit tartalmazza, a konkrét ügyletekkel, valamint azok adó- és illetékvonzataival kapcsolatban mindig a szerződést készítő ügyvédtől vagy közjegyzőtől kell személyre szólóan további tájékoztatást kérni!

 

 

Érdekel minket a véleményed, várjuk az értékelésed!

 

1. Mennyire találtad hasznosnak ezt az anyagot?
Jelezd mennyi a skálán 1, 2, 3, 4, 5

 


2. A gyakorlatban mennyire tudod használni a kapott
információkat? Jelezd mennyi a skálán 1, 2, 3, 4, 5

 

3. Milyen kérdésekre nem kaptál választ? Sorold fel:

 

 

 

Dr. Boros László ügyvéd

                                 és Tóth Mária (Maya) ügyviteli mentor